一、项目的策划背景与意义
住宅小区规划设计一般分为如下四个阶段：前期策划阶段、草案阶段、概念方案阶段、方案报规阶段。其中前期策划阶段是重中之重，如果定位失准，后面再努力，也会遭遇滑铁卢。
基于如上考量，我公司应在前期策划阶段加大投入，确立严谨的分析体系，会同业主方的策划团队一道，将理论与动态的市场紧密结合，为整个项目的成功奠定坚实的基础。

二、分析平台的层次与结构
2.1宏观背景认知
通过城市总体规划、区域规划、交通格局直至经济水平与消费水平的分析，确认建设项目的区位SWOT即四大要素：优势、局限、机遇与挑战。
2.1.1城市解读
1、城市概述
2、城市定位
3、交通组织
4、经济总量
5、人均GDP
6、产业构成
7、居民收支
8、城市分区
2.1.2宏观市场解读
1、土地市场
2、商品房市场
3、市场总结
2.1.3区域发展解读
1、分区域市场概况
2、典型本土企业
3、市场特点
4、市场小结
2.2宗地条件分析
1、分区条件
2、交通条件
3、人口条件
4、宗地条件
5、属性界定
2.3市场环境分析
1、住宅物业
2、商业物业
3、办公/公寓物业
4、酒店物业
5、市场总结
2.4发展策略探讨
2.4.1大盘开发模式研究
1、大盘开发优势：低地价、丰富产品类型、资源环境好、规模大、规划价值是远郊大盘核心优势。
2、大盘开发劣势：主要是交通、生活配套及客户认知相对较弱，因此大盘开发想要取得成功，必须解决客户最为敂感问题：交通成本高、客户认知低、生活配套缺乏、总投资较大、销售周期长。
3、大盘开发成功的核心：以低总价+配套设施成功启动，以复合产品线降低风险，控制开发节奏享受区域增值，产品演变满足客户需求。
4、大盘开发模式：大盘开发的驱动模式主要分为五种，资源驱动（碧桂园等）、主题驱动（华侨城等）、配套驱动（万科城等）、产业驱动（华夏幸福等）以及产品驱动（龙湖等）。
2.4.2项目发展机会
1、开发模式选择
2、商业体量判定
3、地块价值分析
4、规划布局
5、开发分期
2.5项目定位及体量判定
1、项目整体定位
2、体量判定
2.6产品发展建议
2.6.1商业发展建议
1、集中商业
2、主力商家验证
3、商业街区
2.6.2住宅发展建议
1、客户定位
2、产品组合
3、住宅打造
4、经济测算
5、营销手段
2.7经济模拟
1、开发指标
2、开发分期
3、现金流量表

4、测算结论